Aplicativos de aluguel por temporada x Síndicos e condomínios

By 22 de junho de 2018Direito Imobiliário

A era da inovação e tecnologia sempre nos surpreende, principalmente em tempos de crise, onde uma ferramenta digital de aluguel por temporada pode trazer oportunidades de gerar uma renda extra de forma rápida e descomplicada para o locador, e em contra partida o locatário desfruta de um imóvel confortável por um preço bem mais em conta do que um hotel ou pousada.

O que parece à primeira vista um relação benéfica para ambos os lados, inclui uma terceira parte: os vizinhos do imóvel locado. E no caso de condomínios residenciais, onde as áreas comuns são sempre compartilhadas, a incompatibilidade de interesses pode ser ainda maior.

A locação residencial é regulada pela Lei 8.245/1991, que prevê duas situações: a locação típica por mais de 90 dias, que geralmente é feita pelos contratos de 30 meses, e a locação por temporada, de até 90 dias. Muita gente pensa que a locação por meio do Airbnb (aplicativos de aluguel por temporada) se enquadra nessa segunda hipótese, mas não é bem assim, pois trata-se de “locação instantânea”, onde não há  a pessoalidade entre locador e locatário, nem pesquisa sobre os antecedentes do potencial locatário, ou contrato escrito. É um modelo de negócios totalmente diferente da locação convencional. Assim O artigo 1º da lei diz que outros acordos diversos desses dois seguem regulados pelo Código Civil ou por leis específicas.

A grande discussão é, por um lado o proprietário fazendo jus ao seu direito de propriedade, amparado nos artigos 1.335 do Código Civil e artigo 19 da Lei nº 4.591/64, sobre Condomínio em Edificações, poderá dispor da sua unidade como melhor lhe convier, por outro lado, existem limitações ao exercício desse direito, conforme prevê os artigos 1.277 e 1336, IV do Código Civil, sendo o limite, saúde, segurança e os bons costumes e perturbação ao sossego. Desta forma se inicia o impasse da possibilidade ou não da proibição pelo condomínio da locação por temporada.

É certo que a hospedagem por curtos períodos, de maneira similar ao que ocorre pelo Airbnb, pode desvirtuar a finalidade dos condomínios residenciais, porém existem entendimentos de que, se a regra da vedação de locação por temporada nascer com o condomínio não seria uma violação ao direito de propriedade, pois, os condôminos estariam cientes das regras e automaticamente concordando com elas antes mesmo de ingressar no empreendimento.

Por outro lado, se esta proibição vier posteriormente, por meio de alterações na convenção de condomínio, estaria de fato interferindo e violando diretamente no direito de propriedade do proprietário, tendo em vista que não cabe ao condomínio regular a prática de locação.

Cientes dos problemas que esse tipo de locação pode causar, é interessante que condomínios criem regras claras que garantam a segurança e bem estar em todos os condôminos, sem restringir o direito daqueles que pretendem locar seu imóvel por poucos dias.

Uma prática já usada é restringir o uso das áreas comuns, como piscina e salão de festa, aos inquilinos de temporada. Exigir a divulgação das regras do condomínio a esses inquilinos, através de quadro na unidade a ser locada por temporada, também pode ser algo convencionado nos regulamentos condominiais.

Outra prática importantíssima – até mesmo para evitar passivo trabalhista – é impedir que funcionários do condomínio sejam utilizados na recepção dos inquilinos de temporada. É fundamental que o proprietário se abstenha de requerer qualquer atividade específica ou “favores” aos empregados do condomínio, sob pena de, possivelmente, caracterizar desvio de função. Toda atividade necessária ao recebimento dos inquilinos deve ser realizada pelo próprio proprietário ou por pessoa por ele contratada especificamente para esse fim – e que não seja empregada do condomínio.

Guilherme

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